Sve što trebate znati o zemljišnim knjigama i katastru

U RH se sustav registriranja nekretnina zasniva na dva, institucionalno odvojena registra: katastru i zemljišnim knjigama. Katastar nekretnina vodi Državna geodetska uprava, a zemljišno knjižni odjel dio je sudskog sustava.

Katastar i zemljišna knjiga jedni su od temeljnih registara na kojima počiva pravna država. Zato izvadak iz zemljišne knjige i katastra uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javne isprave. To znači, da kada stranka dođe u ured bilo koje službe i donese uredno potpisan i pečatiran bilo koji od ta dva izvatka, sve ono što na njima piše uzima se tako kako piše i službenik nema obavezu provjeravanja istinitosti podataka.

Ukoliko napisano stanje na izvatku iz zemljišne knjige nije onakvo kakvo smatrate da bi trebalo biti, obaveza je vlasnika, da zemljišno knjižnom odjelu dostavi potrebne isprave kako bi stanje zemljišne knjige odražavalo stvarno stanje vaše nekretnine. Naime, način stjecanja prava vlasništva na nekretnini je upis vlasništva u zemljišne knjige u korist stjecatelja. Zato se kaže da je izvadak iz gruntovnice odnosno zemljišnih knjiga dokaz vlasništva.

Stanje zemljišne knjige može se promijeniti iz raznoraznih razloga te je stoga preporuka da podatke iz zemljišnih knjiga provjerite, prije nego što platite izvadak. Zemljišna knjiga je javna, što pak znači da svatko može tražiti uvid u nju i na internetu i u gruntovnici. Danas, gotovo sve podatke možete vidjeti na internetu, na stranici www.pravosudje.hr ili samo u tražilici upišete „zemljišne knjige“, a onda možete vrlo lako doći do podataka katastra. Naglašavam da se podaci provjere na internetu, i na osnovu tih saznanja možete reagirati na dotičnom mjestu, ali za sada još uvijek snagu javne isprave ima jedino zemljišnoknjižni izvadak nadležnog zemljišnoknjižnog odjela općinskog suda. Iz osobnog iskustva mogu vam reći da se doista svašta može na tim papirima naći i na svašta valja biti spreman, ali malo je toga što se ne da riješiti. Doduše, treba nešto vremena, živaca i novaca , ali je zato nagrada u vidu čistog imovinskopravnog pitanja neprocjenjiva. Čak ako i ne za Vas, onda za Vaše nasljednike. No dakle, to je samo potvrda teze da u svemu uvijek ima nešto dobra.

Odgovore na sve nejasnoće, pojašnjenja svih pojmova, te kako koju začkoljicu riješiti i naravno, koliko što košta i traje, najtočnije ćete dobiti od službenika zemljoknjižnog odjela, popularne gruntovnice.

Da bi neka nekretnina mogla biti predmetom vlasništva, ona mora biti pojedinačno određena, što znači da se za pojedini dio zemlje treba znati površina, adresa, broj, granice, namjena korištenja, građevine koje na njima nalaze i slično. Evidencija o tim podacima naziva se katastrom, a vode ih područni uredi Geodetske uprave. Katastarski uredi građane uslužuju različitim uslugama, ali nama su u ovom trenutku bitne: izdavanje kopija katastarskih planova, izdavanje prijepisa posjedovnih listova i izdavanje potvrda koje se odnose na katastarske podatke za koje se vode evidencije. Potonje su građanima potrebne za dokazivanje činjenica pred drugim administrativnim tijelima. Kopija katastarskog plana je javna isprava kojom se dokazuje kako je zemljišna, odnosno, katastarska čestica prikazana na planu. To je dakle, onaj crno-bijeli nacrt koji prikazuje granice čestice, brojeve čestica, putove, objekte na česticama i drugo. Posjedovni listovi nose podatke o korisnicima katastarskih čestica i pisane podatke o istima, a to su: broj čestice, adresa, način korištenja, izgrađenost, površina.

Pisani podaci o katastarskim česticama osnova su za vođenje zemljišnih knjiga. Prijepis posjedovnog lista također je javna isprava, što znači da se o upisanim podacima ne raspravlja, nego svaki službenik, pa i šumarske struke, koji u ruke dobije originalni dokument s potpisom i pečatom, uzima navedene podatke kao istinite, te nema obavezu provjeravanja njihove točnosti. Podatke i planove možete pogledati u uredima katastra ili na internetskim stranicama, npr. www.katastar ili www. geoportal. I ovdje postoji veza između katastra i zemljišnih knjiga, tako da možete pogledati oboje.

Ponekad se naiđe na očigledne razlike u podacima katastra i gruntovnice, i na takve će svaki šumoposjednik biti upozoren. Vlasnici i korisnici zemljišta moraju biti svjesni činjenice da sami rješavaju nesuglasja u svojim papirima. Službenici katastra će vam tu biti najviše od koristi, baš kao i oni iz gruntovnice. A ako ne ide jednostavnije, onda se u slici pojavljuju odvjetnici s početka priče.

Ukoliko se neka katastarska čestica već nalazi evidentirana u katastru, ali nije prikazana onako kako se stvarno koristi ili je pogrešno ucrtana u planu, potrebno je obratiti se u područni katastarski ured sa za zahtjevom za promjenu. Tamo ćete dobiti i popis geodetskih tvrtki koje se imaju ovlaštenja za izradu geodetskih elaborata. Geodetski elaborat je naime osnova za promjenu podataka u katastru. Katastarski ured potvrđuje elaborat, a vi popunjavate zahtjev za provođenje promjene i to je to. Promjena podataka o načinu korištena zemljišta je bitna, jer određuje nadležnost određene službe pri ostvarivanju prava, subvencija ili uopće, mogućnosti koje vam se nude kada doista koristite vlastito zemljište. Već smo spominjali da se upisati u Upisnik šumoposjednika možete samo ako imate šumu. Naknadu štete od elementarne nepogode za šumu nećete dobiti ako posjedujete zapušten voćnjak ili pašnjak.

Vlasnici i posjednici nekretnina jednostavno moraju biti svjesni dvije bitne činjenice. Jedna je, da se za vlasništvo trebaju sami pobrinuti, te da su službe tu samo da ih usmjere i time osvjetlaju put. Druga je, da se pravne stvari isprepliću i da je gotovo uvijek potrebno zadovoljiti više od jednog zakona.